Desde que se emitió la ley contra el lavado de dinero, sabemos que las operaciones en efectivo se reportan al fisco. Y que Hacienda puede, incluso, llegar a congelar nuestras cuentas bancarias. Sin embargo, cuando queremos vender una propiedad, frecuentemente el comprador quiere – o sólo puede – pagar en efectivo. ¿Qué se debe hacer en estos casos?
Este tema aparece continuamente entre los comentarios de la comunidad de lectores del blog. Por ello decidí acudir directamente a la PRODECON (Procuraduría de la Defensa del Contribuyente) y así brindarles información precisa, más allá de la interpretación de la Ley del ISR.
Entrevista telefónica con el Lic. Víctor Cardona de la Prodecon
Si vendo una casa o un terreno, ¿Cómo puedo comprobar el origen del dinero que va ingresar a mi cuenta bancaria a través de un depósito en efectivo?
El notario le debe de proporcionar una constancia de retenciones del ISR por concepto de la venta del inmueble. Con eso sería suficiente para acreditar que no se trata de un ingreso adicional, si no que es derivado de la enajenación que realizó.
Para confirmar que lo comprendo bien: El dinero de la venta de la propiedad lo deposito en el banco, mas por ser un monto superior a 15 mil pesos, el banco lo reporta al SAT. En el momento en que el SAT me invite a demostrar el ingreso, entonces presento la constancia… ¿Es así?
En efecto. Parar aclarar la invitación que le efectúe la autoridad fiscal, bastará que presente su declaración anual en donde incluya los ingresos por concepto de la enajenación del inmueble, y en su caso exhibir la constancia de retenciones mediante un caso de aclaración.
Reitero, si se presenta en la declaración el monto de los ingresos por enajenación, sería suficiente y se tendría por aclarada la carta invitación.
La ley contra el lavado de dinero menciona que “Se prohíbe el pago con efectivo en operaciones equivalentes a 8,025 UMAs”, que este año equivale a 678,032 pesos. Si la propiedad se vende por 700 mil, ¿es posible recibir en efectivo 678,000, y que los $21,968 restantes se cubran con cheque o transferencia?
Si. No obstante, si existe la posibilidad de que el pago sea a través de un medio electrónico, se recomienda que el pago sea a través de este último medio.
Recomendaciones al realizar una venta de casa en efectivo
La conversación anterior nos brinda las bases generales que rigen en la operación de compra-venta, pero es necesario aterrizarlas.
Cada estado tiene su propia reglamentación (e impuestos) al respecto. Sin embargo, hay normativas generales que se deben observar:
1) Los gastos de escrituración los cubre el comprador.
2) La venta de casa o terreno está exenta de IVA, a menos que la propiedad se traspase como un negocio en funciones.
3) A nivel federal se genera Impuesto Sobre la Renta (ISR) sobre la plusvalía de la propiedad. Es decir, se hace un avalúo de la casa o terreno (muchas veces el catastral), y sobre el diferencial con el precio de venta, se calcula el ISR.
4) La mayoría de los estados agregan un impuesto por venta… Digamos un equivalente al ISR, pero estatal.
5) El ISR y el impuesto estatal lo cubre el vendedor y se le paga directamente al notario.
6) Centrándonos en operaciones en efectivo, éstas no pueden rebasar los 8,025 UMAs ($678,032 en 2019). Si el monto es superior a esa cantidad, la diferencia se tiene que recibir por medios electrónicos.
7) No hay problema de recibir el efectivo en varios pagos (por ejemplo, mensuales o trimestrales). En este caso, la escritura debe señalar el traslado de dominio (cambio de dueño) del inmueble, y que el nuevo dueño no podrá disponer de él sino hasta que se salde el monto pactado.
La regla de oro es que la distribución de los pagos debe quedar detallada en la escritura, y los depósitos deben realizarse en las fechas precisas y por los montos definidos para cada pago (ni un peso más, ni un peso menos). De esta manera los depósitos en efectivo quedan justificados ante el fisco.
8) Una buena noticia: el ISR que se retiene por la venta de la propiedad es susceptible de devolución durante la declaración anual como persona física, a través de la deducción de gastos personales.
Nota importante: Todo lo anterior se hace por el valor notarial de la operación, es decir, por el monto de la operación que se indica en la escritura. Por ejemplo, la venta de la casa pudo ser acordada en 1 millón de pesos, pero notarialmente, en 700 mil. Usualmente, en estos casos, los 300 mil pesos restantes se dan en efectivo el día de la escrituración bajo la vista gorda del notario.
Claro está, esos 300 mil pesos adicionales quedan fuera del sistema financiero mexicano, por lo que tratar de ingresarlos generaría alertas en Hacienda con la respectiva “invitación” a pagar el ISR correspondiente por el ingreso no declarado.
¡Éxito!
[pie]
Referencias
- La Ley contra el Lavado de Dinero – PractiFinanzas
- ¿Qué gastos podemos deducir las personas físicas? – PractiFinanzas
- Prodecon (Portal Oficial) – Procuraduría de la Defensa del Contribuyente
Etiquetas: bienes raices, depósitos en efectivo, estrategia fiscal, inmuebles.
Hola ingeniero con el gusto de saludarle nuevamente, me aporto mucho su articulo, tengo una pequeña duda cuando vendes a través de infonavit, ellos al realizarte los depósitos a tu cuenta ya vendrán con el ISR Descontado? y a nosotros solo nos tocara validar que en la declaración anual que se encuentre el ingreso?
Saludos Cordiales!
Buenas tardes!
Me puede por favor asesorar cuando se vende una casa duplex en regimen de condominio como debe realizarse laventa?
en este caso la casa solo tiene en comun las tuberias del desahue y la cisterna.
El propietario es una persona de la tercera edad paga impuestos por la enagenacion?
Gracias quedo pendiente de sus comentarios.
Buen dia pueden ayudarme con la siguiente duda:
Al vender un terreno que su valor fiscal es mas bajo que el valor de venta, el comprador busca siempre que la escrituración se haga bajo un avaluo muy cercano al valor fiscal (para no pagar escrituras a precio alto). En este caso el vendedor se enfrenta a un problema, pues la diferencia quedaria sin pagar el impuesto. ¿Que puede hacer el vendedor para no tener problemas con esa diferencia?, de plano no venderlo o que sugieririan Gracias de antemano.
Hola Mauricio,
Yo quiero vender un terreno, por un monto mayor a 400 mil. Tengo miedo que me asalten, secuestren o extorsionen al recibir el dinero. Que medidas de seguridad puedo tener?
Buenas noches,
Amablemente agradeceré puedan ayudarme con una duda.
Soy pensionado y con los recursos obtenidos por mi retiro le compré un inmueble a mi esposa pero me indican que yo estoy designado como beneficiario controlador, por favor me pueden indicar las implicaciones para mi esposa y para mi?
Agradezco de antemano su atención
Buenas noches, me podría dar asesoría? Quiero vender mi casa ,pero tengo muchas dudas y desconfianza , mi casa todavía tiene deuda , busque la alluda de un supuesto asesor externo , de esos que al hacer la venta se llevan una buena comisión, pero ya va medio año el proceso y el supuesto comprador canceló por tanto tiempo perdido , el evalúo salió casi en $470.000 y el asesor la vendía en $350 .000 yo tengo una deuda de casi $200.000 con infonavit, y $30.000 estaba cobrando el supuesto asesor , ya no quiero que ese asesor venda mi casa , a donde me recomiendan acudir , sinceramente ya quiero liberarme de eso , pero el asesor me genera muchas dudas e inseguridad. Saludos des de Reynosa Tamaulipas
bien dia una pregunta… deseo comprar una propiedad cercana a los 500,000.00 pero desconosco si el notario notificara a hacienda el pago que quiero realizar ya que sera en efectivo y no puedo comprobar la procedencia de esos ahorros ya que trabajo de manera informal y no estoy registrado en el sat. mi temor es que se me requiera a pagar impuestos de esa cantidad. o quiza por ser menor a 678 mil pesos no haya problema para mi como comprador. gracias de antemano. saludos
Buenas Noches quiero saber si por la venta
de mi casa un millon docientos mil pesos
los puedo depositar a mi cuenta bancaria
sin problema o me cobran impuestos por
depositarlos?
Buenas tardes, mi mamá vendió su casa por un monto de 1,990,000. En efectivo le pagaron 600,000 y por transferencia bancaria 1,390,000 todo esto esta en la constancia en escritura pública, en el sat nos ayudaron a presentar la declaración anual pero solo pusieron en datos informativos 1,390,000 . Mi duda es porque lo de efectivo $600,000 no lo contemplaron
Gracias
Buen día Mauricio, me podrás ayudar con una duda, deseo comprar una casa con valor de $665,000.00, tengo en mi cuenta bancaria $500,000, fruto de los ahorros de toda mi vida, el resto del dinero un familiar me lo prestará, por lo que me los depositará vía transferencia a mi cuenta, posteriormente yo pagare la casa con el monto total a la constructora por transferencia bancaria, tengo miedo que el SAT me requiera por los $165,000 que ingresarán a mi cuenta, que son los que me están prestando para completar la casa. Esta es la operación correcta para adquirir la casa o puedo pagar en efectivo los $165,000 y vía transferencia pago los $500,00.? Que debo hacer? Gracias.
Hola disculpe si voy a hacer una compea denuna casa q su valor es de 2 millones de pesos decalramos impuestos desde el 2013 somo comerciantes son ahorros pero solo puedo depositar 450 mil y lo demas en transferencia ay problema cin el sat ya q le informa la notaria q hize la compra de dicho valor ?
Muchas gracias Mauricio por resolver mi duda, el dinero me lo prestara mi madre ($165,000.00), por lo que entonces ahora me surge la duda del concepto que en la transferencia se debe colocar para que este vaya acorde con lo que solicita el SAT y no tener ningún inconveniente a futuro. Gracias!!
Que tal, yo soy mexicano y trabajo en USA, tengo visa oficial y pago mis impuestos en USA, que aplica si quiero comprar una casa en Mexico, tengo varios anos juntando dinero y lo tengo ya en efectivo
Buenas tardes tengo una duda, quiero vender un inmueble en unos 650,000 MXN, entonces los gastos notariales los cubre el comprador, y que impuestos tengo que pagar yo? saludos y gracias.
BUENAS TARDES, LA CONSULTA ES LA SIGUIENTE:
UNA PERSONA FÍSICA QUE VIVE EN MÉXICO VENDIÓ SU CASA EN ESTADOS UNIDOS POR LO QUE EN ESTADOS UNIDOS PAGO UN IMPUESTO. DUDA: DEBE DE ACUMULAR EL INGRESO EN MÉXICO Y EN SU CASO PUEDE ACREDITAR EN MÉXICO EL IMPUESTO PAGADO EN E.U. ?
EN MÉXICO TIENE LA ACTIVIDAD DE ARRENDAMIENTO.
EN SU CASO INDICAR FUNDAMENTO LEGAL POR FAVOR
Hola, buenas tardes:
Pienso comprar un terreno en Puebla, realizar un primero un pago por 40000 y despues mensualmente durante dos años pagos de 10000, todo sera en efectivo, como debo de registrar esto ante el SAT??
Voy recibir una comisión por ser Intermediario en una venta lo que recibiré es arriba del millón de pesos pero soy persona física como ellos me pueden transferir esa cantidad a mi cuenta sin tener problemas con hacienda
Hola buen dia, estoy en Jalisco y estoy vendiendo mi casa que esta hipotecada aún, el comprador dice que la pagaria en efectivo, el monto es $800,000 para no meterme en problemas con el SAT cual seria el medio de pago, para no depositar esa cantidad en mi cuenta? y otra cosa se puede exentar el pago de ISR? he leido que si pero no estoy seguro de como hacerlo.
Tengo una duda. Mi marido le va a vender su casa a su hermana, el monto que acordaron fue por $500,000. La hermana le va a realizar varios pagos hasta saldar la deuda. Nunca se realizó un avalúo y por ende no hay un valor comercial. El valor catastral es de $596,000. Puede mi marido tener problemas ante el SAT al vender en un valor inferior al catastral?
Hola Mauricio, mi duda es como comprador, con ahorros de mi trabajo he conseguido ahorrar un poco de dinero En efectivo y ahora pretendo comprar una casa de poco más de 2 millones, se que solo se puede hacer pago de 700 y lo demás al pagarlo tendría que reportarlo al SAT? O le corresponde al vendedor? Gracias
Que tal buenos días, deseo comprar un terreno el valor es por $600,000.00, son ahorros de toda la vida no tengo todo por lo tanto hare dos pagos de 250 cada uno y el resto en parcialidades, me comentaron que con mi rfc y mi ife, el notaria comprobaría que soy yo quien hace dicha compra, mi duda es no tengo algún problema con hacer el pago en efectivo? o que tendría que que hacer pues ya que quitaron el impuesto de mis comprobantes de nomina.
Voy a vender una casa y el comprador solicitó a un despacho de abogados el trámite de la
escrituración. Es legal esto? o se requiere que sea una notaría la que escriture? Es necesaria la presencia del notario para la firma de la escritura?
Hola buenos dias,
Quiero vender mi pago y quisiera saber si es posible aceptar un crédito como método de pago?
Es muy complicado el proceso?
Buenas tardes estoy vendiendo mi casa ya tengo el trato ante notario solo que la persona que me va a comprar la casa me hizo un depósito de apartado de 100mil pesos y como la cuenta es de nomina cuando el depósito cayó congelaron la cuenta el problema es que la parte compradora hizo el depósito a nombre de su hermano, mi pregunta es la siguiente: como compruebo que ese dinero es por un concepto de apartado de la casa y se podrán descongelar ese dinero o lo voy a perder le agradecería si me pudiera orientar gracias
Quiero comprar un inmueble y tengo una parte en efectivo que recibí de un préstamo muy antiguo, del cual no tengo comprobante pues fue hace más de 5 años y fue a un familiar. El resto del pago del inmueble lo realizaría por transferencia o con un crédito. El monto del efectivo es menos del 20% del valor del inmueble. Puedo realizar esta compra bajo estas condiciones o tendría problemas?.
Gracias de antemano
Comprare un departamento nuevo por $2,000.000.00 y lo pagre con cheque certificado,por el valor total del inmueble esta correcta la forma de pago o debe de ser diferente.
me das tu comentario
Saludos
A. Javier Pineda
Vendí un terreno con valor de un millón ochocientos mil dólares lo puedo recibir en efectivo, o cuanta es la cantidad que puedo recibir en efectivo.
vamos a comprar un terreno entre 2 hermanos el limite de pago en efectivo puede ser por cada uno
Buena tarde. Mi duda es la siguiente:
Estoy por cerrar trato con un terreno (valor 650,000) solo que tengo 200,000 en efectivo pero en otro estado de la república. (yo estoy en Tijuana y el dinero está en Guadalajara). ¿Puedo hacerle depósito en efectivo al vendedor de esa cantidad? ¿Resultará algún problema con el SAT y/o el banco?
hola tengo una duda quiero comprar una propiedad con valor de mas de 900 mi duda es que seria en efectivo, y es un dinero que hemos juntado en un cierto tiempo, ahi tendria yo algun problema con hacienda ?
o lo recomendable seria tramitar algun credito bancario ?
COMPRE UN DEPARTAMENTO DE 480,000 EN EFECTIVO, CON AHORROS DE MI ESPOSO Y MIOS, LA CONSTRUCTORA ME REALIZO UNA FACTURA POR LOS 480 QUE PAGUE EN EFECTIVO, ES CORRECTO QUE LO HAYAN HECHO A MI NOMBRE Y NO AL PUBLICO EN GENERAL POR LA CUESTION DEL PAGO EN EFECTIVO?
Adquirí una casa en 2018, sin embargo la compra se la hice a una conocida, y nunca se realizó el traslado de dominio ni los procedimientos correspondientes ante el notario. Ahora soy yo quien tiene en venta esa casa y no sé como recibir el recurso a mi cuenta, sin tener problemas de discrepancia ante Hacienda.
El detalle es que la casa no esta a mi nombre, sino de la persona que inicialmente me la vendió.
Agradezco de antemano pueda orientarme en la siguiente duda. Se está realizando la venta de una casa habitación, de la cual una parte fue pagada en efectivo en el mes de diciembre del año pasado, y ese monto fue depositado a una cuenta. El resto del valor de la casa, el comprador lo cubrirá con un crédito FOVISSTE que ya fue autorizado, por lo que se procederá ya a realizar la escritura, Supongo en la escritura deberá quedar registrado el valor total, sumando el primer pago parcial y lo que vaya a pagar FOVISSTE. Desconozco si haya alguna regla en la que el FOVISSTE solicite la escritura sólo por el monto que está pagando. Me podría aclarar este punto.
Hola,
Estoy vendiendo una casa en Puebla en $4millones, tengo un comprador que me la quiere comprar en efectivo. Pero me dice que lo máximo que me puede pagar en efectivo es el valor catastral que es de $3 millones, y lo demás me lo pagaría con un préstamo bancario.
¿Es correcto esto? Me refiero a que el valor catastral representa un límite para operaciones en efectivo.
Gracias!!
Hola Estoy vendiendo mi departamento en Dos millones cincuenta mil pesos.
El Cliente me dara la mitad a la firma del contrato y la otra midad 65 días despues por medio de un crédito con una financiera (tu casa express) por medio de un Cheque.
Mi pregunta es como recibir el dinero de un millon veinticincomil pesos en mi cta? si es por transferencia el banco retiene el dinero por ser un monto alto y no tendre la notificación de recibido, entonces como firmo el contrato privado de compraventa sin antes tener el ok de mi pago?.
El pago del isr quedo excepto segun el notario para comprobar el recurso de ese dinero y el desbloqueo de mi cta le pido antes al notario la exepción del isr? y con ello voy primero al banco y despues firmo? estoy algo perdido
Hola. En mi caso yo quiero vender una casa sin escrituras, es decir, ejidal. Cuento con la constancia de posesión y tengo un comprador el cual pactamos un pago de 410’000 pesos por medio de transferencia bancaria, en este caso solo iríamos a casa ejidal para la seción de derechos. Tengo que pagar algún impuesto por esa transferencia? Y de ser así como lo haría? Ya que no ay notario ni nada por el estilo de por medio, solo es un trato entre el comprador y yo. Le agradecería su atención